Accesso al tetto: nulla la delibera che impone il passaggio sulla proprietà di un condòmino

In materia di condominio edilizio, l’assemblea non può occuparsi dei beni di proprietà esclusiva dei singoli condòmini o di terzi, sicché è nulla, poiché non rientra nelle attribuzioni dell’assemblea, la deliberazione assembleare che disponga che, in caso di necessità, l’accesso al tetto dell’edificio condominiale (parte comune, come da Codice Civile), in assenza del consenso unanime dei condòmini, avvenga passando sulla proprietà esclusiva del titolare di una singola unità immobiliare dell’edificio.
Questo il principio fissato dai giudici (ordinanza numero 16893 del 24 giugno 2025 della Cassazione) a chiusura del contenzioso sorto in un palazzo in quel di Avellino.
A sollevare la questione, impugnando la delibera, è stato, nel caso specifico, il proprietario dell’appartamento dell’ultimo piano. Illegittimo, a suo dire, il punto relativo all’accesso alla copertura del fabbricato.
Legittime, secondo i giudici, le obiezioni mosse dal condòmino, e quindi la delibera impugnata va annullata nella parte riguardante la previsione che l’accesso alla copertura del fabbricato avvenga passando per la proprietà esclusiva dell’intestatario dell’appartamento dell’ultimo piano, poiché non rientra nelle attribuzioni dell’assemblea la possibilità di deliberare, in assenza del consenso espresso dei condòmini coinvolti, interventi od opere riguardanti beni o porzioni di proprietà individuale.
Per maggiore chiarezza, oltre la specifica vicenda, i magistrati aggiungono che uno dei casi in cui la deliberazione dell’assemblea dei condòmini deve ritenersi viziata da nullità è quello della impossibilità dell’oggetto, in senso materiale o in senso giuridico, da intendersi riferito al contenuto (cosiddetto decisum) della deliberazione. L’impossibilità giuridica dell’oggetto, in particolare, va valutata in relazione alle attribuzioni proprie dell’assemblea, che, quale organo deliberativo della collettività condominiale, può occuparsi solo della gestione dei beni e dei servizi comuni, e perciò non può occuparsi dei beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condòmini o a terzi, giacché qualsiasi decisione che non attenga alle parti comuni dell’edificio non può essere adottata seguendo il metodo decisionale dell’assemblea, che è il metodo della maggioranza, ma esige il ricorso al metodo contrattuale, fondato sul consenso dei singoli proprietari esclusivi.